Tin tức bất động sản về phân tích nhận định chuyên gia tháng 12/2023 – Doanh nhân Lê Ngọc Anh

“Trải qua một năm đầy biến động, thị trường bất động sản không ngừng làm mới bản thân, để lại nhiều dấu ấn và dự báo cho những thách thức và cơ hội trong thời gian tới. Tháng 12 năm 2023 chứng kiến sự quay đầu của thị trường này, và việc đánh giá, phân tích nhận định từ các chuyên gia trở nên quan trọng hơn bao giờ hết.

Những diễn biến trong thế giới kinh tế, chính trị và dịch bệnh đã tác động đến mọi lĩnh vực và bất động sản không phải là ngoại lệ. Trong bối cảnh này, chúng ta hãy cùng nhìn nhận những gì chuyên gia bất động sản đã đánh giá về thị trường trong tháng cuối cùng của năm, đồng thời tìm hiểu về những xu hướng trong tháng cuối cùng của năm, đồng thời tìm hiểu về những xu hướng và dự báo cho năm mới. Liệu thị trường sẽ tiếp tục biến động, hay có những định hình mới đang nổi lên? Hãy cùng chúng tôi đi sâu vào phân tích chi tiết để hiểu rõ hơn về tình hình thị trường bất động sản tháng 12/2023.”

Tin tức bất động sản về phân tích nhận định của chuyên gia tháng 12 năm 2023 có những tin chính sau:

HoREA: Các doanh nghiệp bất động sản cần phải giảm giá nhà

Hiện nay, trên thị trường đã có một số doanh nghiệp, chủ đầu tư thực hiện giảm giá bán tại dự án nhà ở trung – cao cấp, nhưng mức độ giảm giá chưa đáng kể, chủ yếu là chiết khấu và khuyến mại để cố “neo giá”…

Phân khúc nhà ở cao cấp lẽ ra chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ nhất, thì thực tế lại chiếm tỷ lệ đến 70-80% tổng nguồn cung, áp đảo thị trường, dẫn đến tình trạng đầu cơ, găm giữ, la,f méo mó thị trường bất động sản và “ngốn” một nguồn lực lớn của xã hội. Xét về mặt kinh tế, đã có sự lãng phí nguồn lực xã hội, trong đó, có tình trạng lãng phí do sử dụng nguồn lực đất đai chưa thật hiệu quả.

CHƯA THỰC HIỆN TRÁCH NHIỆM CHUNG

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản đề nghị các tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản quán triệt và thực hiện yêu cầu của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính về việc các doanh nghiệp bất động sản cũng phải cơ cấu lại phân khúc thị trường và giảm giá bán sản phẩm nhà ở.

HoREA dẫn lời của Thủ tướng tại hội nghị “Giải pháp tháo gỡ khó khăn về tăng trưởng tín dụng cho sản xuất, kinh doanh thúc đẩy tăng trưởng và ổn định kinh tế vĩ mô” diễn ra vào ngày 07/12/2023.

Tại hội nghị trên, Thủ tướng cho rằng các doanh nghiệp bất động sản kêu khó tiếp cận vốn, nhưng trong những năm qua, bất động sản đã tăng giá, trong tình hình khó khăn mà vẫn muốn giữ giá bán như cũ, vẫn đòi hỏi “một chiều” thì liệu đã có trách nhiệm chung chưa? Lúc bình thường thì có chính sách bình thường, lúc khó khăn phải có chính sách trên tinh thần “lợi ích hài hoà, rủi ro chia sẻ” thì mới là phù hợp, đúng đắn, thúc đẩy được sự phát triển.

Do đó, Hiệp hội nhận thấy giá cả bất động sản phải phù hợp với quy luật thị trường, là động lực để thúc đẩy phát triển là đúng với tinh thần tại Nghị quyết 33/NQ-CP (ngày 11/03/2023) của Chính phủ.

Theo HoREA, việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đã được Chính phủ quan tâm. Trong đó, về nguồn vốn, Thủ tướng Chính phủ đã quyết liệt chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước tạo điều kiện cho các khách hàng tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn; cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng gặp khó khăn; triển khai thực hiện “Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ” với lãi suất thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất thương mại thông thường.

Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ đã phối hợp chặt chẽ với các Bộ, ngành, các địa phương xem xét, tháo gỡ vướng mắc, khó khăn cho hàng trăm dự án bất động sản trên cả nước. Điển hình là TP.HCM đến nay đã giải quyết được khoảng 30% trong tổng số 148 dự án bất động sản bị vướng mắc, khó khăn.

Theo HoREA, có thể nói là ở “chiều” Nhà nước đã lắng nghe, xem xét, giải quyết hầu như các kiến nghị, đề xuất của Hiệp hội và cộng đồng doanh nghiệp bất động sản… Tuy nhiên, ở “chiều” doanh nghiệp, việc phải tiếp thu, thực hiện ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về yêu cầu phải cơ cấu lại phân khúc và giảm giá bán sản phẩm, các doanh nghiệp bất động sản đến nay chưa được triển khai tích cực.

“MÃN TÍNH” LỆCH PHA PHÂN KHÚC SẢN PHẨM

HoREA cho rằng từ năm 2020 đến nay, thị trường bất động sản rơi vào khó khăn và lệch pha phân khúc thị trường, mất cân đối sản phẩm nhà ở.

Tại TP.HCM, nguồn cung nhà ở giảm dần tại các dự án khi năm 2020 là 16.895 căn, sang năm 2021 giảm còn 14.443 căn, sang năm 2022 giảm còn 12.147 căn và tính đến hết 09 tháng đầu năm 2023 có dấu hiệu phục hồi nhẹ với 15.020 căn.

Thị trường bất động sản bị mất cân đối nghiêm trọng và chưa phát triển bền vững. Cụ thể, phân khúc nhà ở cao cấp năm 2020 chiếm tỷ lệ 70%, năm 2021 chiếm tỷ lệ 72%, năm 2022 chiếm tỷ lệ 78,2% và 9 tháng đầu nă, 2023 vẫn chiếm tỷ lệ 66,3%.

Phân khúc nhà ở trung cấp năm 2020 chiếm tỷ lệ 29%, năm 2021 chiếm tỷ 21,8% và 9 tháng đầu năm 2023 chiếm tỷ lệ 33,63%.

Đáng quan ngại là phân khúc nhà ở bình dân năm 2020 chỉ có 163 căn hộ chỉ chiếm tỷ lệ 1% và trong các năm 2021, 2022 và 9 tháng đầu năm 2023 thì không còn căn hộ nhà ở bình dân.

Theo quy luật cung – cầu , do thiếu nguồn cung nhà ở trong lúc nhu cầu nhà ở rất lớn, nhất là nhu cầu nhà ở giá vừa túi tiền, dẫn đến tình trạng giá nhà tăng liên tục trong các năm qua với mức tăng giá trung bình trên dưới 10%/năm.

Hiệp hội nhận thấy trong các năm qua, do vướng mắc pháp lý nên rất thiếu nguồn cung dự án nhà ở, dẫn đến hiện tượng một số dự án nhà ở may mắn được phê duyệt là dự án nhà ở bình dân hoặc trung cấp, nhưng chủ đầu tư “tút” lại, chuyển thành dự án nhà ở với “mác” nhà ở cao hơn, thậm chí “đánh vống” là nhà ở cao cấp để tối đa hoá lợi nhuận, nên thị trường bất động sản thiếu hẳn loại nhà ở bình dân.

Đồng thời, thị trường cũng rất thiếu nhà ở xã hội do việc vướng mắc pháp lý, thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội còn khó hơn cả dự án nhà ở thương mại.

Theo HoREA, tình trạng lệch pha phân khúc thị trường, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp và thiếu căn hộ nhà ở bình dân đã cho thấy mô hình “kim tự tháp” thị trường nhà ở hiện nay bị “lộn ngược đầu”, mất cân đối, không bền vững.

Để đảo ngược mô hình thị trường nhà ở như “kim tự tháp lộn ngược” về lại mô hình “kim tự tháp” cân đối, hài hoà, bền vững với phân khúc nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội, nhà ở trung cấp phải là phân khúc nhà ở chủ đạo của thị trường thi đòi hỏi tất cả các chủ thể có liên quan phải đề cao trách nhiệm, chung tay tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, công khai, minh bạch và bền vững…

Đồng thời, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng phải thực hiện hiệu quả Nghị quyết 18 – NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”.

Câu hỏi của Thủ tướng Chính phủ về trách nhiệm của các k doanh nghiệp bất động sản cần phải được các tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản trả lời ngay bằng hành động cụ thể trong việc cơ cấu lại sản phẩm nhà ở, hướng về nhu cầu thực và giảm giá bán nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân, giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, không neo giá cao… Tạo dòng tiền và thanh khoản cho doanh nghiệp theo kinh nghiệm của ông bà ta là “thà bán lỗ còn hơn vay lời”.

2. Đất nền là kênh đầu tư được lựa chọn nhiều nhất năm 2024

Mặc dù lượng giao dịch sụt giảm mạnh trong thời gian qua nhưng đất nền vẫn là kênh đầu tư được quan tâm và lựa chọn nhiều nhất năm 2024. Tâm lý “tấc đất tấc vàng” của cha ông khiến nhu cầu sở hữu nhà đất, nhu cầu tích sản của người Việt rất lớn…

Theo báo cáo “Tâm lý người tiêu dùng và những xu hướng mới” mà Batdongsan.com.vn vừa công bố, trong 1.000 người khảo sát, có tới 65% số người cho biết sẽ tiếp tục mua bất động sản vào một năm tới. Trong số 65% người dự định mua bất động sản tiếp, có đến 42% người đang sở hữu 2 bất động sản; 38% đang sở hữu 1 bất động sản; 8% đang sở hữu trên 3 bất động sản. Và 60% trong số đó mua với mục đích đầu tư; 48% mua do cần thêm không gian sống; 22% mua để tăng thêm diện tích sở hữu.

Đáng chú ý, ông Lê Bảo Long, Giám đốc chiến lược của Batdongsan.com.vn còn chia sẻ về loại hình bất động sản được quan tâm nhất trong năm 2024. Cụ thể, khi 1.000 ứng viên tham gia phỏng vấn thì 1/3 tương đương 33% người cho biết sẽ quan tâm tới đất nền, dù loại hình này có lượng giao dịch sụt giảm mạnh. Kế đó, nhà riêng, nhà liền kề đứng thứ hai với 26%; chung cư đứng thứ ba với 24%; nhà phố và biệt thự lần lượt là 9% và 6%.

Đối với đất nền, phân khúc giá dưới 2 tỷ đồng/nền thu hút lượng quan tâm lớn nhất, chiếm 42%; khoảng giá 2-4 tỷ đồng đứng thứ hai với 24% mức độ quan tâm; khoảng giá 4-6 tỷ đồng đứng thứ ba với 10%. Hai khoảng giá còn lại 6 – 10 tỷ đồng và trên 15 tỷ đồng lần lượt có mức độ quan tâm 9% và 15%. “Do gắn với tư duy “tấc đất tấc vàng” của cha ông nên nhu cầu sở hữu nhà đất, nhu cầu tích sản của người Việt rất lớn. Bởi vậy cũng không khó hiểu khi đất nền nhận được sự quan tâm nhiều nhất của người tiêu dùng năm 2024”, Giám đốc chiến lược của đơn vị nhấn mạnh.

Trong khi đó, ở phân khúc chung cư, khoảng giá dưới 2 tỷ đồng chiếm 28% mức độ quan tâm; khoảng giá 2-4 tỷ đồng chiếm 45%; 4-6 tỷ là 16%; 6-10 tỷ là 8%; trên 10 tỷ là 4%.

Đặc biệt, theo nhận định của người mua về giá bất động sản hiện tại, 46% người mua cho rằng giá bất động sản đang khá cao; 26% cho rằng giá bất động sản đang rất cao; 23% cho rằng giá bất động sản không cao không thấp; chỉ có 5% cho rằng giá bất động sản khá thấp.

Click để đọc chi tiết về bài viết!

3. Khoảng 1,4 triệu môi giới bất động sản sử dụng công nghệ thực tế ảo vào năm 2025

Công nghệ thực tế ảo cho ngành bất động sản gần như chắc chắn chiếm phần lớn trong mảng đầu tư công nghệ của lĩnh vực này. Nghiên cứu của Goldman-Sachs cho biết đến năm 2025, ước tính khoảng 1,4 triệu nhà môi giới bất động sản sử dụng công nghệ thực tế ảo VR – AR…

ÁP DỤNG, THÍCH NGHI VỚI CÔNG NGHỆ MỚI TRONG KINH DOANH

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars), từ năm 2020, các trải nghiệm mua nhà tại Việt Nam bắt đầu được số hóa. Ứng dụng công nghệ bất động sản trở thành một phần không thể thiếu của thị trường bất động sản. Công nghệ mới giúp hoạt động kinh doanh bất động sản chuyển dịch theo xu hướng tích cực, với việc rút ngắn thời gian và chi phí giao dịch, tăng thanh khoản tài sản bất động sản.

Cụ thể, các sản phẩm công nghệ cao chính là công cụ tối ưu nhất hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản tìm kiếm khách hàng, tìm kiếm bất động sản, quản lý kinh doanh bất động sản…; đồng thời hỗ trợ tiện lợi, nhanh chóng trong giao dịch của doanh nghiệp. Hệ sinh thái công nghệ do doanh nghiệp cung cấp cũng giúp tìm kiếm, chào mời khách hàng của lực lượng môi giới hiệu quả hơn, chăm sóc hậu mãi tốt hơn.

Bên cạnh đó, các giải pháp hỗ trợ người dùng/khách hàng như: công nghệ thực tế ảo (VR), hay thực tế ảo tăng cường (AR) đã tạo điều kiện để người mua không tốn quá nhiều chi phí, mà vẫn tiếp cận với sản phẩm bất động sản dễ dàng và có những đánh giá sơ bộ. Bởi, thay vì đến tận nơi xem dự án, người mua có thể trải nghiệm hoàn chỉnh sản phẩm trên không gian 3D chân thực. Ngoài ra, ứng dụng công nghệ số còn hỗ trợ người mua tiếp cận được danh sách tài sản phù hợp nhu cầu, hoạch định khoản vay hợp lý, thậm chí là lịch sử thay đổi về giá…

Vì vậy, “Công nghệ thực tế ảo cho ngành bất động sản chắc chắn chiếm phần lớn trong mảng đầu tư công nghệ của lĩnh vực này. Nghiên cứu của Goldman-Sachs cho biết đến năm 2025, ước tính khoảng 1,4 triệu nhà môi giới bất động sản sử dụng công nghệ thực tế ảo VR – AR”, Vars thông tin.

TẬN DỤNG SỨC MẠNH CÔNG NGHỆ ĐỂ NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG VIỆC

Vars đánh giá, ở Việt Nam, ứng dụng công nghệ trong lĩnh vực bất động sản đã được doanh nghiệp khởi xướng và tạo nền tảng, với sự tham gia tích cực của nhà môi giới cá nhân. Nhiều ứng dụng chuyên biệt cho lĩnh vực bất động sản ra đời, hỗ trợ rất tích cực cho công việc của nhà môi giới, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ và phát triển bất động sản.

Đặc biệt, đây là thời điểm quan trọng để nhà môi giới tham gia và giành lợi thế phát triển về lâu dài. Tuy nhiên, để không nằm ngoài “cuộc chơi”, nhà môi giới cần lựa chọn cho mình một nền tảng để khẳng định bản thân và tạo dựng, quảng bá thương hiệu cá nhân, tận dụng triệt để sức mạnh của công nghệ, nhằm nâng cao hiệu quả lẫn năng suất làm việc.

Chia sẻ bên lề hội nghị bất động sản gần đây, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cho rằng, việc áp dụng công nghệ số vào kinh doanh bất động sản nói chung, trong hoạt động môi giới nói riêng, hết sức cần thiết; là xu hướng tất yếu mà thế giới phát triển từ lâu.

“Những năm gần đây, chuyển đổi số đối với kinh doanh bất động sản bắt đầu được đặt ra. Trong thế giới số, mọi hoạt động kinh doanh đều cần thông tin nhanh, chính xác. Do vậy, công nghệ số nếu áp dụng sớm cho bất động sản, triển khai nhanh sẽ giúp ích cho chủ thể tham gia, kể cả nhà đầu tư, môi giới lẫn khách hàng. Mặt khác, nhà đầu tư có thể quan tâm ngược lại những nhu cầu mong muốn của khách hàng, từ đó đặt ra chiến lược kinh doanh phù hợp. Chính vì thế, chuyển đổi số càng nhanh càng tốt để phục vụ cho hoạt động chung của thị trường bất động sản”, ông Khởi nói.

Click để đọc chi tiết về bài viết!

4. Chặn tình trạng “quân xanh, quân đỏ”, cò mồi, bỏ cọc trong đấu giá tài sản

Tình trạng thông thầu, thông đồng, “quân xanh, quân đỏ”, cò mồi…xảy ra khá tinh vi có xu hướng ngày càng phức tạp. Do vậy, đại biểu Quốc hội cho rằng khi sửa đổi luật, cần có các quy định chặt chẽ, công khai, minh bạch để phòng ngừa những hành vi này…

XÁC ĐỊNH NĂNG LỰC TÀI CHÍNH “VỐN THỰC CÓ” CỦA NGƯỜI THAM GIA ĐẤU GIÁ

Khằng định việc sửa đổi, bổ sung Luật Đấu giá tài sản lần này là hết sức cần thiết và cấp thiết, đại biểu Trần Văn Khải, đoàn Hà Nam nhấn mạnh, điều này góp phần ngăn chặn nhũng nhiễu, lạm dụng gây mất an ninh trật tự và thất thoát ngân sách trong lĩnh vực này.

Đại biểu quan tâm đến đấu giá tài sản có giá trị lớn, khó định giá, tài sản phi vật thể như: Quyền sử dụng đất, quyền khai thác khoáng sản, quyền sử dụng rừng, cho thuê rừng. Việc đấu giá tài sản này rất khác biệt, có nhiều bất cập, cần nghiên cứu bổ sung quy định chặt chẽ hơn, đặc biệt là hành vi nghiêm cấm đối với người tham gia đấu giá tài sản, như đấu giá quyền sử dụng đất quy định tại Điều 9 của Luật Đấu giá tài sản.

Theo đại biểu, tình trạng người tham gia đấu giá không đủ năng lực tài chính là phổ biến. Theo Luật Đấu giá tài sản hiện hành quy định các hành vi nghiêm cấm đối với người tham gia đấu giá tài sản, không có quy định xác định nguồn lực tài chính của người tham gia đấu giá.

Việc này dẫn đến tình trạng lợi dụng đấu giá làm rối loạn thị trường đất đai, hay “đấu giá hộ” không đủ nguồn lực tài chính, nhiều trường hợp dựa hoàn toàn vào bảo lãnh của ngân hàng, hay trường hợp bỏ cọc xảy ra không dễ thu tiền cọc, hoặc trúng đấu giá xong thì triển khai dự án rất chậm trễ.

Vì vậy cần giải pháp kiểm soát được nguồn tài chính, nguồn vốn công khai, minh bạch của người tham gia đấu giá có đủ năng lực tài chính để tham gia đấu giá trong các cuộc đấu giá.

Tại phiên thảo luận, đại biểu cũng đề cập đến vấn đề ngăn chặn hiện tượng cò đấu giá, quân xanh, quân đỏ lộng hành, thông đồng dìm giá, làm sai lệch kết quả đấu giá hay đe dọa người tham gia đấu giá để dìm giá, bỏ giá rất cao một số lô đất rồi bỏ cọc, tạo mặt bằng giá ảo để thao túng thị trường; đồng thời kiến nghị Luật Đấu giá tài sản nên bổ sung nội dung các hành vi nghiêm cấm đối với người tham gia đấu giá tài sản.

NGĂN CHẶN TÌNH TRẠNG “QUÂN XANH, QUÂN ĐỎ”

Việc định giá tài sản xác định giá khởi điểm để đấu giá, đặc biệt là đấu giá quyền sử dụng đất còn chưa hợp lý. Còn một số trường hợp xác định giá khởi điểm rất thấp so với giá thị trường dẫn đến tình trạng đầu cơ, trục lợi, lợi ích nhóm gây nguy cơ thất thoát tài sản của Nhà nước.

Do đó đại biểu đề nghị tiếp tục rà soát để thể chế hóa đầy đủ các chủ trương, đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước về đẩy mạnh cải cách hành chính, cải cách tư pháp, phòng, chống tham nhũng, tiêu cực trong xử lý tài sản công không để sơ hở, bất cập để các đối tượng tham nhũng, tiêu cực trong lĩnh vực đấu giá tài sản lợi dụng để trục lợi.

Đồng thời tiếp tục nghiên cứu quy định chặt chẽ về quyền và trách nhiệm của người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá tài sản, đấu giá viên tổ chức đấu giá tài sản quy định cụ thể việc ứng dụng công nghệ thông tin, chuyển đổi số trong hoạt động đấu giá tài sản, đặc biệt là đấu giá tài sản thuộc quyền sở hữu của Nhà nước.

Việc sửa đổi Luật Đấu giá tài sản lần này cần phải đảm bảo xây dựng hành lang pháp lý chặt chẽ để những hành vi tiêu cực không thể lọt qua, đủ cứng và chắc chắn để không bị tác động làm cong vênh và với chế tài đủ mạnh để đảm bảo tính răn đe, phòng ngừa từ sớm, từ xa các hành vi vi phạm, đại biểu nhấn mạnh.

Nhằm hạn chế thông đồng, dìm giá, quân xanh, quân đỏ, dự thảo Luật cố gắng công khai, minh bạch các quy trình thủ tục, kéo dài thời hạn cần thiết, quy định chặt chẽ hơn về hồ sơ, quy trình xét duyệt và các quy định về điều kiện tham gia đấu giá, tiền đặt trước theo hướng phù hợp với thông lệ quốc tế.

Luật Đấu giá là luật hình thức, còn các quy định về giá khởi điểm hay xử lý tuân theo pháp luật chuyên ngành. Về chế tài với người bỏ cọc sẽ nghiên cứu làm sâu sắc hơn nữa, góp ý hoàn thiện các quy định chuyên ngành.

Click để đọc chi tiết về bài viết!

5. Những khó khăn của thị trường bất động đang giảm dần

Thị trường bất động sản đã đi qua “vùng đáy”, tuy nhiên về tổng thể, thị trường hiện nay còn khó khăn, nhưng mức độ khó khăn có xu thế giảm dần, tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước…

LƯỢNG GIAO DỊCH TĂNG

“Trong 9 tháng đầu năm 2023, thành phố có 13 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện để huy động vốn với 15.020 căn, đã tăng 1,37 lần so cùng kỳ năm 2022, gồm: 13.767 căn hộ chung cư, chiếm 91,6% và 1.253 căn nhà thấp tầng, chiếm 8,4%”, ông Châu chia sẻ.

Tương tự ở sự kiện bất động sản gần đây, bà Phạm Thị Miền, Phó ban Nghiên cứu thị trường và tư vấn xúc tiến đầu tư ban bất động sản, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết: Dữ liệu của VARS cũng thể hiện, thanh khoản trên thị trường bất động sản đang dần cải thiện, đặc biệt so với giai đoạn khó khăn hồi cuối năm trước và những tháng đầu năm nay. Thị trường bắt đầu xuất hiện nhiều điểm sáng hơn. Đó là những địa phương kinh tế phát triển, được quan tâm và chú trọng thúc đẩy đầu tư hạ tầng, giao thông như: Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng… có nhiều nguồn cung phù hợp nhu cầu.

“Lượng giao dịch trên toàn thị trường ghi nhận tăng dần theo thời gian với nhiều hơn các sản phẩm phù hợp nhu cầu của người dân được đưa vào thị trường. Theo đó, quý 2/2023 thị trường ghi nhận 3.700 giao dịch, tăng 37% so mức 2.700 của quý 1. Đến quý 3, thị trường ghi nhận gần 6.000 giao dịch, gấp 1,5 lần quý 2 và hơn 2 lần so quý 1/2023”, bà Miền thông tin.

THỰC HIỆN NGHIÊM TÚC CÁC CHÍNH SÁCH ĐÃ BAN HÀNH

Do đó, PGS.TS Nguyễn Thị Mùi, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính-tiền tệ quốc gia, đánh giá về pháp lý, cần tiếp tục tháo gỡ những vướng mắc trong những Luật liên quan, đã và đang phần nào cản trở sự phát triển của thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, rà soát các chính sách ban hành, khắc phục những nút thắt, chồng chéo, mâu thuẫn. Đây cũng là lực cản lớn đối với sự phát triển kinh tế của đất nước, của doanh nghiệp, làm cho chính sách chậm đi vào thực tiễn, giảm niềm tin của người dân vào chính sách của Nhà nước.

Về vốn nói chung và vốn tín dụng ngân hàng nói riêng, cần phát triển thị trường vốn, trong đó có thị trường trái phiếu doanh nghiệp để các doanh nghiệp huy động vốn trung và dài hạn trên thị trường này. “Thực tế cho thấy doanh nghiệp ở nhiều lĩnh vực đều có nhu cầu vốn, nhưng lại không đáp ứng đủ điều kiện vay vốn tín dụng ngân hàng, bao gồm cả một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, trong khi các ngân hàng có vốn. Vì vậy, cần sự phối hợp đồng bộ của bộ ngành cùng giải bài toán vốn cho sản xuất kinh doanh. Cụ thể, Chính phủ cần tiếp tục có chính sách và biện pháp kích cầu đầu tư, tiêu dùng; chính sách tài khóa… cải thiện khả năng hấp thụ vốn của doanh nghiệp”, bà Mùi nhấn mạnh và khuyến nghị phía doanh nghiệp và Hiệp hội doanh nghiệp cũng phải nhanh chóng tái cấu trúc doanh nghiệp, nâng cao năng lực tài chính, quản trị rủi ro, nâng cao khả năng cạnh tranh, khả năng hấp thụ vốn. Mặt khác, hệ thống ngân hàng tiếp tục rà soát cắt giảm chi phí, để có điều kiện hạ lãi suất cho vay, rà soát điều kiện vay vốn, xem xét phối hợp các hoạt động bảo lãnh để giúp doanh nghiệp có vốn phát triển kinh doanh.

Trong khi đó, TS. Cấn Văn Lực kiến nghị, các bộ ban ngành, địa phương, doanh nghiệp tiếp tục thực hiện thật nghiêm túc, tốt các cơ chế, chính sách đã ban hành, nhất là những chính sách tài khóa; chính sách tiền tệ về giảm lãi suất, cơ cấu lại nợ…; cùng nghị định, thông tư liên quan đến thị trường bất động sản, lĩnh vực xây dựng và đất đai. Riêng dự án, vấn đề tồn đọng lâu nay cần bóc tách để giải quyết, tránh tồn đọng cả cụm vấn đề…

“Dù thị trường bất động sản hiện nay chưa thể hồi phục như thời điểm cuối năm 2021 hay đầu năm 2022, nhưng đã đỡ hơn nhiều so cuối năm 2022. Và thời gian tới sẽ là lúc bất động sản tiếp tục phục hồi, nhất là khi những rào cản pháp lý dần được gỡ bỏ, một số quy định thắt chặt trước kia nay tạm thời chưa áp dụng, trong khi nguồn vốn giá rẻ ngày càng nhiều và kết cấu hạ tầng tiếp tục cải thiện với tâm lý đầu tư đỡ bị “ức chế” so với những tháng đầu năm 2023 và quý cuối 2022”, TS. Lê Xuân Sang, Viện Kinh tế Việt Nam, nhận xét.

Click để đọc chi tiết về bài viết!

6. Chuyên gia: Tập trung phát triển nhà giá rẻ sẽ giải quyết được bài toán tắc dòng tiền

Bất động sản được dự báo sẽ phục hồi khi những khó khăn, vướng mắc được xử lý tận gốc và tình trạng tắc nghẽn dòng tiền được hóa giải.

Bên cạnh vướng pháp lý thì thiếu vốn là khó khăn chính của thị trường bất động sản trong hơn một năm vừa qua. Theo giới chuyên gia, nếu không tháo gỡ nhanh sẽ khiến hàng nghìn dự án không thể triển khai, doanh nghiệp chìm trong khó khăn…

Tại tọa đàm “Nhận diện dòng chảy tài chính bất động sản” diễn ra sáng 12/12, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính – Tiền tệ Quốc gia cho hay, dòng chảy tài chính trên toàn bộ nền kinh tế hiện đang tắc và có khả năng tắc kéo dài.

“Thị trường địa ốc cũng như thị trường vật liệu xây dựng, thị trường vốn đang rơi vào cảnh thảm hại khi số nợ của các nhà thầu, công ty liên quan lên tới hàng trăm nghìn tỷ đồng. Các nhà thầu xây dựng hiện nay chỉ dám khai thác đầu tư công, không dám nhảy vào đầu tư. Có thể thấy rằng dòng chảy kinh tế đang bế tắc thực sự và chỉ có một lối thoát là bất động sản”, vị này nhận định.

Để khơi thông tài chính bất động sản, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng nên tập trung toàn bộ nguồn lực tài chính vào làm nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. Bởi đây là phân khúc có dòng tiền tốt, nhu cầu rất cao. Giải quyết được vấn đề nhà ở xã hội mới giúp kéo giảm mặt bằng giá của toàn bộ thị trường, qua đó mới tái cấu trúc được toàn bộ hệ thống.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP. Invest nêu quan điểm, muốn khơi thông dòng tiền cho bất động sản cần tiếp tục khôi phục niềm tin đối với trái phiếu doanh nghiệp bởi rất nhiều doanh nghiệp hiện đang loay hoay với trái phiếu.

Ngoài ra, vị này cũng khuyến nghị doanh nghiệp bất động sản cần tận dụng tốt dòng vốn FDI bởi dòng vốn này đang khá rẻ.

Cuối cùng, để tháo gỡ những khó khăn cho thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại, ông Hiệp cũng đề xuất các cơ quan liên quan cần sớm có phương án định giá đất cho địa phương áp dụng, đồng thời rút ngắn quy trình vay vốn để hỗ trợ tín dụng cho doanh nghiệp kịp thời hơn.

Trong khi đó, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property cho biết các doanh nghiệp đang rất khó khăn, khó từ sản xuất, thương mại sang xuất nhập khẩu, bất động sản. Do đó, nếu kỳ vọng thị trường bất động sản tươi sáng lên trong ngắn hạn thì rất khó.

“Cục máu đông của thị trường bất động sản là trái phiếu doanh nghiệp. Hết năm 2024 là hết thời gian gia hạn theo Nghị định 08. Quan sát của chúng tôi cho thấy hầu như không có doanh nghiệp bất động sản nào có đủ dòng tiền để trả nợ trái phiếu. Đó là điều rất nguy hiểm”, ông Toản nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, theo vị này, thị trường bất động sản còn nhiều vấn đề khác về pháp lý, trong đó khó khăn nổi bật là về việc định giá đất để xác định tiền sử dụng đất. Thời gian vừa qua có rất nhiều doanh nghiệp “vỡ trận” vì tiền sử dụng đất. Hệ lụy là các địa phương cũng gặp khó trong việc thu ngân sách.

“Có những dự án 8 năm rồi không xong được pháp lý, trong khi chủ trương đầu tư đã có rồi. Tôi cho rằng lối ra của thị trường bất động sản trước tiên là pháp lý. Song song với đó phải giảm được giá nhà, và để làm được điều này thì Chính phủ phải có quỹ đầu tư nhà ở…”, vị này cho hay.

Click để đọc chi tiết về bài viết!

7. Vốn ngoại tiếp tục “đổ bộ” vào bất động sản Việt Nam giai đoạn 2024-2026

Một lượng vốn lớn đến từ nhà đầu tư nước ngoài dự kiến sẽ hoàn tất và đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2024-2026, bởi nhiều giao dịch đã, đang trong quá trình đàm phán khá tích cực…

Số liệu giao dịch những tháng vừa qua của năm 2023 cho thấy, các nhà đầu tư ngoại vẫn chiếm phần lớn trong hoạt động thu mua và đầu tư bất động sản, còn khối nội chỉ chiếm chưa đến 10%.

PHẢN HỒI TÍCH CỰC VỀ TIỀM NĂNG ĐẦU TƯ

Hơn 15 năm trước, dòng vốn FDI chỉ tập trung vào phân khúc nhà ở cao cấp. Những tên tuổi quen thuộc trên thị trường có Keppel Land, Capitaland với các dự án bất động sản cao cấp đầu tiên tại Việt Nam là: The Estella, hoặc The Vista được đưa ra chào bán trên thị trường. Với tổng nguồn cung căn hộ cao cấp ở TP. Hồ Chí Minh thời đó khoảng 1.700 căn; trong đó có 1.000 căn đến từ dự án có vốn FDI. Đến hiện tại, thị trường lại bắt đầu trở nên quen thuộc với chủ đầu tư FDI khác như Hong Kong Land, Frasers Property, Daiwa House, Nomura… đã thúc đẩy số lượng căn hộ cao cấp của khối ngoại ở TP.HCM tăng tới 23.800 căn vào quý 3/2023, so với 1.000 căn năm 2008.

Bên cạnh đó, phân khúc bất động sản công nghiệp và hậu cần cũng thể hiện sự vượt trội hơn hầu hết các loại tài sản khác, nhờ sự phát triển của ngành sản xuất, xuất khẩu, thương mại điện tử, vận tải và kho bãi… kể từ năm 2018. Ngành sản xuất chế biến, chế tạo chiếm phần lớn trong tổng vốn FDI, nhiều doanh nghiệp đang quan tâm tới Việt Nam như một điểm đến mới cho việc mở rộng sản xuất từ Trung Quốc trong khu vực Đông Nam Á.

Một số khoản đầu tư công bố gần đây, gồm: Frasers Property Vietnam thông báo về việc hợp tác với Gelex Group – tập đoàn đầu tư đa ngành hàng đầu trong nước, để cùng phát triển danh mục đầu tư các khu công nghiệp và mở rộng thị trường bất động sản công nghiệp trên khắp miền Bắc. Tổng mức đầu tư dự kiến 250 triệu USD. Hay như thương vụ Foxconn thuê thêm đất Việt Nam, tổng giá trị khoảng 100 triệu USD tại Khu công nghiệp Quang Châu và Khu công nghiệp WHA 1… Ngoài nhà đầu tư châu Á, sự quan tâm của nhà đầu tư châu Âu và Mỹ đến thị trường bất động sản Việt Nam cũng ngày càng tăng.

Bên cạnh những lĩnh vực trên, theo Cushman & Wakefield, các quỹ đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục tìm kiếm cơ hội đầu tư vào bất động sản văn phòng có vị trí tốt ở Việt Nam, nhất là TP.Hồ Chí Minh, khi họ đặt mục tiêu kỳ vọng vào tiềm năng gia tăng giá trị và sự giảm của tỷ suất vốn hóa.

Thực tế 5 năm qua, khi giá thuê và công suất cho thuê của các tòa nhà văn phòng được cải thiện, đặc biệt với tòa nhà văn phòng hạng A có chất lượng tốt, công suất cho thuê cao, vị trí đắc địa, đã tạo nên sự khan hiếm cho thị trường. Đáng chú ý, năm 2022 thị trường văn phòng lần đầu tiên ghi nhận một thương vụ M&A lớn kỷ lục với giá trị 557 triệu USD.

THỜI ĐIỂM PHÙ HỢP ĐỂ TĂNG CƯỜNG HỢP TÁC

Tuy còn nhiều thử thách, nhưng Cushman & Wakefield tin rằng, đây là thời điểm phù hợp để doanh nghiệp tăng cường hoạt động thâu tóm, hoặc liên kết hợp tác, đặc biệt là những doanh nghiệp tiềm lực tài chính mạnh. Vì hiện nay, mặt bằng lãi suất đã giảm, các nghị định cùng quy định mới nhằm gỡ vướng cho dự án bất động sản được ban hành. Mặt khác rất nhiều giải pháp tích cực mà Chính phủ cũng đang thực hiện, nhằm cải thiện tính minh bạch, chấp hành pháp luật và môi trường kinh doanh nói chung. Những quy định mới sẽ giúp tạo giải pháp cho doanh nghiệp thuận lợi hơn trong việc mở rộng thị trường và liên kết hợp tác.

Cushman & Wakefield dự báo có một lượng vốn lớn đến từ nhà đầu tư nước ngoài sẽ hoàn tất, đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2024-2026, bởi nhiều giao dịch đã, đang trong quá trình đàm phán và khá tích cực. Các mục tiêu đầu tư vẫn nằm ở việc tìm kiếm quỹ đất sạch, có chất lượng tốt, giá trị thật, quyền sở hữu hợp pháp, đền bù giải phóng hoàn chỉnh và tiềm năng phát triển.

Cũng đưa ra nhận định, ông Warrick Cleine, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc KPMG tại Việt Nam và Campuchia, cho rằng: Đang có sự dịch chuyển của doanh nghiệp nước ngoài để giảm sự phụ thuộc vào Trung Quốc. Các nhà đầu tư đều có niềm tin đối với thị trường Việt Nam. Do đó, Việt Nam là điểm đến cực kỳ thu hút. Nhưng triển vọng dòng vốn quốc tế chảy vào Việt Nam thông qua kênh M&A thời gian tới, cũng như câu chuyện huy động vốn quốc tế phụ thuộc vào động thái tăng lãi suất đồng USD của Cục Dự trữ liên bang Mỹ (Fed). Nhà đầu tư hiện đang theo dõi chặt chẽ động thái của Fed.

Mặc dầu vậy, ông Warrick Cleine đánh giá, M&A sẽ tiếp tục tăng lên và đóng vai trò quan trọng với nền kinh tế Việt Nam. “Khi Việt Nam và Hoa Kỳ nâng quan hệ lên Đối tác chiến lược toàn diện, nhà đầu tư Hoa Kỳ đang trong tâm thế dịch chuyển đến Việt Nam, khi đó sẽ thúc đẩy sự gia tăng M&A”, ông tin tưởng.

“Dù đối mặt với khó khăn, song thực tế thị trường bất động sản vẫn giữ được sự bền bỉ và sẵn sàng tận dụng các chính sách và chuyển biến kinh tế tích cực. Hai năm tới là giai đoạn sôi động của lĩnh vực M&A tại Việt Nam. Trong khu vực, lượng giao dịch bất động sản đã giảm mạnh, để lại nguồn vốn đầu tư sẵn có đáng kể. Tuy lãi suất cao, nhưng triển vọng tăng trưởng và lợi suất tương đối cao của Việt Nam vẫn thu hút vốn đầu tư nước ngoài”, ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành của Savills Việt Nam nhận xét.

Click để đọc chi tiết về bài viết!

8. Người mua nhà được hưởng lợi gì từ Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS mới?

Với Luật Kinh doanh Bất động sản (BĐS) và Luật Nhà ở vừa được sửa đổi, các chủ đầu tư cần phải chứng minh năng lực tài chính mạnh hơn, năng lực hoàn thiện pháp lý và triển khai dự án tốt hơn, thông qua đó sẽ giúp bảo vệ lợi ích của khách hàng.

Nhiều chủ đầu tư được hưởng lợi

Theo đó, Vietcap đánh giá Luật Nhà ở (sửa đổi) cung cấp khuôn khổ pháp lý rõ ràng và linh hoạt hơn cho các chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội trên ba khía cạnh: Miễn tiền sử dụng đất/tiền thuê đất đối với đất được giao làm dự án NƠXH mà không cần thủ tục xác định tiền sử dụng đất; Không yêu cầu bắt buộc dành 20% đất trong dự án thương mại cho NƠXH và cung cấp các phương án thay thế cho các chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ NƠXH; Lợi nhuận định mức tối đa 10% đối với phần diện tích xây dựng NƠXH chứ không phải trên toàn bộ dự án.

Từ góc độ người mua nhà , Luật Nhà ở sửa đổi mở rộng nhóm đối tượng được mua NƠXH và quy định người mua nhà NƠXH chỉ được bán lại nhà cho chủ đầu tư hoặc bán cho đối tượng được mua NƠXH với giá bán tối đa bằng giá bán NƠXH này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NƠXH.

Theo các chuyên gia, những điều này nhằm đảm bảo khả năng tiếp cận và chi trả NƠXH cho người có thu nhập thấp và người lao động. Trong khi đó, các doanh nghiệp và công ty chứng khoán thì đánh giá, những chủ đầu tư có các dự án NƠXH trong kế hoạch phát triển như sẽ được hưởng lợi từ những thay đổi của Luật này.

Ngoài ra, Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng góp phần hỗ trợ điều chỉnh quy hoạch tổng thể cho một vài dự án thương mại quy mô lớn khi đã có chủ đầu tư đề xuất bố trí phần NƠXH bên ngoài dự án. Bởi với việc quy định lợi nhuận tối đa 10% đối với diện tích xây dựng NƠXH thay vì toàn bộ dự án sẽ giúp chủ đầu tư có thêm lợi nhuận từ việc phát triển NƠXH thông qua phần diện tích thương mại.

Người mua được bảo vệ lợi ích

Đối với Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), nhóm phân tích của Vietcap cho rằng quy định các yêu cầu pháp lý chặt chẽ hơn đối với các chủ đầu tư trước khi các chủ đầu tư có thể mở bán dự án hình thành trong tương lai và thu tiền của người mua nhà sẽ bảo vệ người mua nhà khỏi rủi ro chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng trước khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết. Mặc dù điều này có thể khiến các chủ đầu tư mất nhiều thời gian chuẩn bị để đáp ứng tất cả các yêu cầu pháp lý cần thiết và bắt đầu xây dựng trước khi triển khai bán hàng.

Trong khi đó, VNDirect thì cho rằng, với Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) thì các chủ đầu tư cần phải chứng minh năng lực tài chính mạnh hơn, năng lực hoàn thiện pháp lý và triển khai dự án tốt hơn, thông qua đó sẽ giúp bảo vệ lợi ích của khách hàng. Điều này sẽ hỗ trợ nhu cầu mua nhà và đảm bảo môi trường phát triển lành mạnh cho thị trường bất động sản về dài hạn. Cũng như giúp doanh nghiệp tạo lợi thế cạnh tranh tốt hơn.

Click để đọc chi tiết về bài viết!

9. Thị trường vật liệu xây dựng ‘chết’ theo bất động sản

Bộ Xây dựng cho biết, ngành sản xuất vật liệu xây dựng hàng năm đóng góp khoảng 6,5-7% GDP của Việt Nam. Sản xuất và sử dụng vật liệu có vai trò quan trọng đối với sự phát triển chung của ngành xây dựng và phát triển kết cấu hạ tầng giao thông, tạo động lực phát triển kinh tế – xã hội.

Tuy nhiên, trong thời gian gần đây, thị trường bất động sản trong nước giảm sâu, cầu về bất động sản suy giảm… dẫn đến doanh nghiệp phải giãn tiến độ, dừng triển khai thực hiện dự án.

Bên cạnh, các dự án đầu tư công xây dựng kết cấu hạ tầng triển khai chậm cùng với sự khó khăn về vốn của các doanh nghiệp. Vì vậy, gây tắc nghẽn đầu ra cho chuỗi sản xuất cung ứng vật liệu xây dựng từ khâu khai thác khoáng sản làm nguyên liệu cho đến khâu sản xuất và cung ứng đến công

Cụ thể, với xi măng 10 tháng năm nay cả nước tiêu thụ khoảng 72,4 triệu tấn xi măng, thấp hơn 4,35% so với cùng kỳ 2022, trong đó xuất khẩu xi măng thô và xi măng khoảng 25,7 triệu tấn thấp hơn 2% so với cùng kỳ 2022, xuất khẩu xi măng thô chỉ đạt khoảng 9 triệu tấn.

Nguồn: https://www.timespro.com.vn/tin-tuc-bat-dong-san-ve-phan-tich-nhan-dinh-cua-chuyen-gia-thang-12.2023